Türkiye’de Yeniden İşlevlendirilen Alışveriş Merkezleri

Türkiye’deki modern alışveriş merkezi sayılarının son 10 senede kentlerimizde hızla artmasından dolayı, işlevlerini kaybetmelerine neden olan faktörler de bu zaman diliminde oluşmaya başlamıştır. Dolayısıyla ülkemizde bir alışveriş merkezinin işlevini yitirmesi, bundan sonra ise; bir canlandırma projesi ile yeniden işlevlendirilerek farklı bir fonksiyonla kullanılması, çok sık görülen bir dönüşüm örneği değildir.

Bununla birlikte, Türkiye’de kişi başına düşen perakende alanların en yüksek olduğu İstanbul ve Ankara gibi büyükşehirlerde, son yıllarda sayısı artan ölü alışveriş merkezi sayısı nedeniyle, kullanım dönüşümüne uğrayan bazı örnekler de yok değildir. Konuyla ilgili olarak EVA Gayrimenkul şirketinin yayınladığı Türkiye 2017-2019 AVM raporuna göre, Türkiye’deki alışveriş merkezlerinde bulunan toplam 1.668.740 m2’lik işlevsiz kiralanabilir alanın 236.778 m2’si yeniden işlevlendirilerek kullanılmaktadır. Söz konusu rapora göre, toplam işlevsiz alan kayıplarının %14’ünün, sisteme geri döndürüldüğü belirtilmektedir.

Türkiye’deki AVM yatırımcılarının ve mülk sahiplerinin aralarındaki hisse oranları, kararsızlık ve görüş ayrılıkları gibi sebeplerden dolayı, ellerindeki âtıl mülkleri farklı işlevlerle kullanma konusunda bazı şüpheleri ve çekinceleri bulunmaktadır. Ancak bu bilgilerden farklı olarak, bazı alışveriş merkezi projelerinin henüz inşaat aşamasındayken, açılış bile yapamadan; çeşitli nedenlerden ötürü farklı fonksiyonlar için yeniden işlevlendirildiği örnekler de mevcuttur.

Bu bölüm kapsamında, Türkiye’de yeniden işlevlendirilen 9 adet alışveriş merkezi örneği incelenecektir. Bu örneklerin 6’sı İstanbul’da, 2’si Ankara ve 1’i Konya’da bulunmaktadır. İncelenen 9 kullanım dönüşümü projesinden 2 tanesi; Altınbaş Üniversitesi Bakırköy kampüsü ile Birikim Hayat Koleji Güneşli kampüsü dönüşüm örnekleri yetkililerle yapılan görüşmeler ve alandaki incelemelere bağlı olarak değerlendirilmiş, diğer 7 örnek ise literatür araştırması, yerinde gözlem ve belgeleme çalışmasıyla irdelenmiştir.

Bakırköy Town Center (Altınbaş Üniversitesi Bakırköy Kampüsü)
İstanbul’un en eski ilçelerinden olan Bakırköy’de bulunan Town Center AVM, 2003 yılında hizmete açılmıştır. İlçenin en işlek arteri olan İncirli caddesi üzerinde, çok çeşitli toplu ulaşım noktalarına yakın bir noktada bulunan yapı; D100 karayoluna yaklaşık 3 km ve Bakırköy Cumhuriyet meydanına da yaklaşık 400 metre mesafede konumlanmaktadır. Town Center AVM, avantajlı bir konumda bulunmasına ve zaman içinde birkaç kez perakende satış birimlerini değiştirerek yenilenmesine karşın; yakın çevresindeki Galleria, Carousel, Capacity, Ataköy Plus gibi AVM’ler ile rekabet edememiş ve yaklaşık 10 sene boyunca perakende işlevini sürdürdükten sonra 2013 yılında işlevini kaybetmiştir.

AVM işlevini kaybettikten sonra yaklaşık 2 sene boş bir hâlde beklemiş, bu süre içinde yapının merkezi konumu nedeniyle mülkü satın almak ve kiralamak isteyen birçok vakıf/yatırımcı ortaya çıkmış; 2015 yılının ilk aylarında ise mevcut yapının tamamı Altınbaş Üniversitesi (Eski adıyla Kemerburgaz Üniversitesi) tarafından kiralanmıştır. Üniversite aynı yıl, alışveriş merkezini içinde tıbbi bilimlerin bulunduğu bir eğitim kampüsüne dönüştürmek için çalışmalara başlamıştır.

Alışveriş merkezi 5.000 m2’lik bir arsa üzerinde, toplam 35.000 m2’lik bir kapalı inşaat alanına sahiptir. Yapı kütlesi, perakende satış birimlerinin bulunduğu bir çarşı platformu ve bu platformun üstünde yükselen; ticari birimlerin bulunduğu bir ofis kulesiyle biçimlenmektedir. Arsa üzerine yayılı olan çarşı platformu zemin üzerinde 3 normal kattan meydana gelirken, ofis kulesi zemin üzerinde 8 kattan oluşmaktadır. Yapının yer altında ise 6 kat bulunurken, ilk 2 kat perakende satış amaçlı kullanılmış olup; son 4 kat ise toplam 450 araç kapasitesi olan bir kapalı otopark olarak hizmet vermektedir. AVM’nin açık otoparkı bulunmamakla birlikte, kapalı otopark dışındaki kullanım alanı toplam 23.000 m2’dir.

AVM’nin kent merkezinde ve sıkışık bir doku içerisinde bulunmasından dolayı, plan şeması üstünde konumlandığı arazi sınırlarına uygun olarak şekillenmiştir. Plan şeması, 2 adet galeri boşluğu etrafında sıralanan perakende satış birimlerinden oluşmakta ve yapının girişleri, zemin katta bulunan 2 adet kapıdan sağlanmaktadır. Ofis kulesi için ise, yapının arka cephesinde; ayrı bir giriş kapısı daha bulunmaktadır. Yapının 2.katında, AVM’de bir süre önce yenilenme çalışmasıyla birlikte açılan, çocuklar için bir eğlence alanı/parkı mevcuttur. Çatıda, yapının iç kısımlarına günışığı sağlayan, yarım silindir formlu bir ışıklık bulunmaktadır. Mevcut AVM’nin ön cephelerinde kullanılan giydirme cepheler ile şeffafiyet sağlanmışken, yan ve arka cepheleri kısmen sağırdır. Ofis kulesi ise doluluk-boşluk oranı açısından daha dengeli bir cephe düzenine sahiptir. Alışveriş merkezi kullanım dönüşümüne uğramadan önce, perakende işlevi olarak kullanılan katlarda perakende satış birimleri, restoran, kafeterya ve spor salonu gibi mekânların bulunduğu yaklaşık 48 birim ve 13.500 m2 büyüklüğünde kiralanabilir alanda hizmet vermiştir.

Yapıyı kiralayan üniversite, bünyesinde görevli öğretim üyeleri ve diğer teknik personel tarafından hazırlanan projelere göre AVM’yi yeniden işlevlendirmiştir. Öncelikle, AVM’nin yer altında bulunan ilk 2 katı, yeni eğitim kampüsünde bulunan tıp, diş hekimliği ve eczacılık fakültesindeki çalışma-araştırma birimlerine dönüştürülmüştür. Mevcut AVM’de bu katlarda, iç bölüntüler kullanılmayan çapa mağazalar ve bu mağazaların ürün depolarının bulunması, dolayısıyla mekânların bütüncül olması; yeni birimlerin uyarlanmasına kolaylık sağlamıştır.
Bu doğrultuda yapının yer altındaki 2 kata, tıbbi kampüs bünyesinde günışığına gerek duymayan;

• Araştırma ve fizyoterapi laboratuvarları
• Organik kimya laboratuvarları
• Anatomi atölyeleri
• Ameliyathaneler
• Diş klinikleri ve görüntüleme merkezleri konumlandırılmıştır.

AVM’nin zemin katında bulunan 2 adet galeri boşluğu, yer altı katlarının yeni oluşturulan laboratuvarlar ve atölyelerle birlikte tamamen kullanılması nedeniyle kapatılmıştır. Bu doğrultuda, plandaki galeri boşluğunu çevreleyen; kat döşemesine asılı olan 4 adet yürüyen merdiven de kaldırılmıştır. Dönüşüm kapsamında yapının zemin katına; danışma, güvenlik, idari işler, kırtasiye ve kantininin yanı sıra kafeterya gibi birimler konumlandırılmıştır.

AVM’nin mevcut 1.kat ve 2.kat planında bulunan mekân düzeni, yapının kullanım dönüşümü kapsamında tamamen değiştirilmiş ve bu katlara;
• Diş hekimliği, tıp ve eczacılık fakülteleri dekanlıkları
• Öğretim üyelerinin çalışma odaları
• 20 adet derslik ve iki adet toplantı odası konumlandırılmış iken, bu katlardaki servis hacimlerine (WC, asansör) müdahale edilmemiştir.
Oluşturulan yeni plan şemasında çeperlerde sıralanan birimlerin yanı sıra, kat alanlarını optimum kullanmak amacıyla yeni oluşturulan ve dört tarafı sirkülasyon koridoruyla çevrelenmiş mekân grupları da bulunmaktadır.

Food court’un bulunduğu 3.katta, kat alanının bir bölümü öğrenciler için yeni yemekhane ve kafeterya alanları olarak uyarlanmışken; diğer bölümde ise önceden spor salonu olarak kullanılan eski birim, yeni bir kütüphaneye ve öğrenci kulüpleri için yeni birimlere dönüştürülmüştür. Bu katta ayrıca teras alanları ve kafeteryalar da bulunmaktadır. Yapının bu seviyesinden sonra yükselmeye başlayan ofis kulesine ise, toplam 5 kata dağılacak şekilde; 4 amfi, 16 derslik ve sağlık MYO öğretim üyelerinin çalışma odaları konumlandırılmıştır. Ofis bloğunda, sadece MYO sınıfları ve idari birimleri bulunmaktadır.

Yeniden işlevlendirilen alışveriş merkezine bu kapsamda;
• Mevcut cephelere, şeffaflık oranının uygun olması nedeniyle müdahale edilmemiş
• Tüm kat planlarının taşıyıcı sistem, servis birimleri ve asansör dışındaki plan kurgusu değiştirilmiş
• Mevcut mağazaların iç bölmeleri yıkılmış ve yeni plan şemasına uygun olarak mekânların daha bölüntülü kullanıldığı bir düzene uyarlanmış
• Tıbbi laboratuvarların bulunduğu bodrum kattaki birimlere kimyasal donanım sistemleri eklenmiş ve diğer yeni birimlere de mekanik uyarlamalar yapılmış
• Amfiye dönüştürülen mekânların döşemeleri kademeli olarak yükseltilmiştir.
Kullanım dönüşümü kapsamındaki çalışmalarının bitişiyle kampüsün açılışı Eylül 2015 yılında yapılsa da, yeni öğretim görevlileri için yapı içinde yeni mekânlar oluşturulması ve dış cephede bozulan kısımların yenilenmesi gibi tadilatlar günümüz itibariyla halen devam etmektedir.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir